Consideraciones legales y fiscales: Proceso de compra para extranjeros en España

Aunque el próspero mercado inmobiliario español sigue atrayendo a compradores extranjeros que buscan primera residencia, casas de vacaciones o propiedades de inversión, muchos consideran que el proceso de compra de una propiedad como no residente es algo desalentador. Sin embargo, con una planificación cuidadosa y la comprensión del proceso, es posible garantizar una transacción fluida y transparente.

1. Obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Uno de los primeros pasos para cualquier comprador extranjero en España es obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número es necesario para todas las transacciones financieras, incluida la compra de propiedades, la instalación de servicios públicos y el pago de impuestos. Puedes solicitar un NIE en persona en un consulado español de tu país de origen o en una comisaría de policía local en España. Alternativamente, un abogado o gestor puede hacerlo por ti.

2. Contratar a un abogado o gestor

Aunque no es obligatorio, contratar a un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario español es muy recomendable. Además, un gestor, que es un asesor administrativo, puede ayudarte con trámites burocráticos como la declaración de la renta, la solicitud de residencia y el papeleo legal. Aunque no son abogados, pueden ayudar a agilizar el proceso y actuar de enlace con las administraciones públicas en tu nombre.

3. Firmar un contrato de reserva

Una vez que encuentres tu propiedad ideal, el siguiente paso suele ser firmar un acuerdo de reserva. Este acuerdo retira temporalmente la propiedad del mercado mientras se realizan las comprobaciones de diligencia debida. En esta fase suele exigirse un depósito de unos 6.000 euros.

4. Diligencia debida y Contrato privado de compraventa

Tu abogado lo comprobará:

• La titularidad legal de la propiedad y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Cualquier deuda o gravamen pendiente sobre la propiedad.

• Cumplimiento de las normas locales de construcción.

A continuación, firmarás uncontrato privado de compraventa(Contrato de Arras), que suele exigir un depósito de alrededor del 30%. Este contrato vincula a ambas partes a la venta, con penalizaciones por desistimiento.

5. Cumplimentación ante notario

El último paso es firmar laEscritura de Compraventa en una notaría. Se paga el saldo restante y se transfiere oficialmente la propiedad. El notario se asegura de que se cumplen todas las formalidades legales, y la operación se inscribe en el Registro de la Propiedad.

6. Consideraciones fiscales para los compradores extranjeros

Impuestos pagados en la compra

• Impuestos pagados en la compra

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Para las propiedades de reventa, varía según la región, pero suele oscilar entre el 6% y el 10%.

  • IVA e impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) – Para las viviendas de nueva construcción, los compradores pagan un 10% de IVA más un 1,2% a 1,5% adicional en concepto de impuesto sobre actos jurídicos documentados.

  • Gastos notariales, registrales y legales – Suelen suponer entre el 1% y el 2% del precio de compra.

  Impuestos en curso

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inm uebles) – Se paga anualmente, el importe depende del municipio y del valor de la propiedad, normalmente entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.

  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Los no residentes en la UE pagan un 24% sobre los ingresos por alquiler, mientras que los residentes en la UE pagan un 19%. Si el inmueble no está alquilado, se calcula un impuesto sobre la renta imputada del 1,1% al 2% del valor catastral.

  • Impuesto sobre el Patrimonio – Se aplica a los no residentes sobre los bienes españoles superiores a 700.000 euros, con variaciones regionales.

7. Opciones de financiación para compradores extranjeros

os bancos españoles ofrecen hipotecas a los no residentes, normalmente financiando hasta el 60-70% del valor de la propiedad. Los tipos de interés y los requisitos dependen del banco y del perfil financiero del comprador. Los gastos relacionados con la hipoteca incluyen los honorarios de tasación, los honorarios de tramitación y los gastos notariales.

8. Programa Golden Visa (finaliza en abril de 2025)

Los ciudadanos extracomunitarios que inviertan al menos 500.000 euros en bienes inmuebles españoles han podido solicitar un Visado de Oro, que concede derechos de residencia. Sin embargo, este programa finalizará en abril de 2025. Los compradores que deseen beneficiarse de este programa deben actuar con rapidez antes de que finalice el plazo.

9. Impuesto sobre sucesiones y plusvalías

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones – Varía según la región y el parentesco con el fallecido, con algunas zonas que ofrecen importantes reducciones a los parientes cercanos.

• Impuesto sobre plusvalías – Se aplica al vender un inmueble:

  • 19% para residentes UE/EEE

  • 24% para los no residentes en la UE
    Existen desgravaciones por reinversión en vivienda habitual.

Comprar una propiedad en España como extranjero implica múltiples consideraciones legales y fiscales, pero con la orientación adecuada, puede ser un proceso relativamente libre de estrés. Trabajar con agentes inmobiliarios acreditados, abogados independientes y asesores fiscales te ayudará a tomar decisiones con conocimiento de causa y a proteger tu inversión.

En One Eden, estamos aquí para explicarte cada paso, garantizando una transacción segura y transparente. Si tienes alguna pregunta sobre la compra de una vivienda en España, ¡contáctanos hoy mismo!